Vamos a ver cómo puedes conseguir el crédito hipotecario del dinero que te falta para hacer realidad tu sueños, recuerda que hay diferentes alternativas crediticias y todo dependerá de tu capacidad de endeudamiento, antes de comenzar, vamos a despegar la duda ¿Cómo mido mi capacidad de endeudamiento?
Bueno para determinar tu capacidad de pago o endeudamiento, debes realizar un cálculo muy sencillo, a partir del ingreso personal o del familiar * en este punto el ingreso familiar lo determinamos por aquellas personas que cumplen los requisitos para acceder a un crédito hipotecario y de acuerdo a la ley la Ley 546 de 1999 a la hora de consolidar ingresos como familia para solicitar un crédito hipotecario, solo podrá hacerlo con el cónyuge, compañero permanente o parientes hasta segundo grado de consanguinidad, primero de afinidad y único civil. * Los requisitos los veremos más adelante, pero retomemos, cuando ya sabes cuál es el ingreso personal o familiar con el que contarás, multiplicarás ese valor por el 30%, si tienes deudas de libre inversión, tarjetas de créditos, o cualquier otro tipo de crédito ante una entidad bancaria, entonces debe restar el valor de pago mensual de tus obligaciones a la capacidad de pago obtenida.
Antes de solicitar la un crédito hipotecario para comprar la casa de tus sueños debes tener presente que las entidades bancarias financian hasta el 70% del total del valor comercial de la vivienda.
Si eres trabajador dependiente, Podrás presentarte cuando lleves laborando más de tres meses en la misma compañía.
- Certificación laboral donde conste sueldo, fecha de ingreso, cargo y tipo de contrato con fecha de expedición no mayor de 30 días.
- Desprendible de nómina del último mes.
Si eres trabajador independiente, Podrás preséntate cuando lleves más de 1 año ejerciendo la actividad comercial presentada en la documentación
- Extracto de los últimos tres meses,
- Copia de contrato de prestación de servicios o cartas de recomendaciones comerciales donde soporte su actividad.
- Copia de RUT.
Si eres afiliado pensionado, Podrás presentarte cuando cuentes con la resolución de pensión suministrada por la entidad.
- Copia de la resolución de pensión.
- Desprendible de pago de los últimos 3 meses.
A la documentación anterior adjunta la siguiente documentación para todos los casos.
- Solicitud de crédito hipotecario debidamente diligenciada, firmada y con huella.
- Fotocopias de la cédula y huella de índice derecho con firma.
- Copia de certificado de ingresos y retenciones o declaración de renta del último año gravable.
En el momento que entregues la información al asesor bancario para el estudio de crédito, debes informar sobre tu interés de acceder a los subsidios otorgados por gobierno nacional, dado que la entidad financiera es la única autorizada para tramitar la solicitud de los diferentes subsidios ante Fonvivienda o el Ministerio de Vivienda.
Por otra parte, el asesor realizará un estudio de viabilidad de crédito ante las centrales de riesgos para verificar tu Score crediticio y los reportes negativos que tengas realizado por las diferentes entidades autorizadas, si no estás reportado la entidad bancaria te informará en un periodo de 15 a 20 días el crédito aprobado y las condiciones del mismo
Primero, miramos los tipos de crédito para adquirir vivienda nueva.
Para adquirir un inmueble puedes optar por dos opciones: solicitar un crédito hipotecario o un crédito de leasing habitacional, existen algunas diferencias que debes conocer para tomar la mejor decisión que se ajuste a tus condiciones:
El crédito hipotecario de vivienda:
- Es un préstamo de una entidad financiera. Este dinero será pagado por la entidad bancaria a la constructora, quedando a cargo del comprador el pago por cotas mensuales en diferentes plazos a la entidad.
- El dinero desembolsado se usa exclusivamente para la compra de vivienda nueva o usada.
- El propietario legal del inmueble es el comprador o compradores a cargo del crédito.
- El comprador o compradores tienen la capacidad de decidir qué hacer con el inmueble durante todo el proceso de financiación.
- El préstamo se sustenta en una hipoteca sobre el inmueble adquirido.
- Este crédito financia hasta el 70% del valor de la vivienda (en viviendas distintas a VIS)
El leasing habitacional de vivienda:
- Es una modalidad de préstamo en el cual la entidad que presta pone las condiciones de arrendamiento del inmueble a quien tome el crédito, con la opción de compra al término del periodo del préstamo.
- La entidad financiera compra la vivienda a su nombre y mediante un contrato lo entrega a la persona a cambio del pago de un canon mensual determinado durante un plazo convenido por partes.
- El propietario legal del inmueble es el banco o entidad financiera.
- Al finalizar el contrato con la entidad financiera, el comprador pueda o no tomar la vivienda.
- El préstamo se sustenta en un canon de arrendamiento, que el comprador pagará mensualmente a la entidad bancaria o financiera.
- Este crédito financia hasta el 80% del valor de la vivienda.
Ya que sabes que tienes una opción adicional al crédito hipotecario para adquirir tu vivienda nueva, vamos a conocer un poco más de las condiciones del crédito hipotecario.
En el país existen varias formas de tener crédito hipotecario para compra de vivienda, pero entre las más usadas tenemos la modalidad de pesos, que maneja una cuota fija, y Unidad de Valor Real (UVR), que es determinada por la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC), aun que suena un poco complejo vamos a revisar las variables de cada uno.
Modalidad Pesos
Con este sistema tienes dos opciones de pago: abono a capital en la cual las cuotas van disminuyendo a medida que avanza el tiempo, en este caso el valor de la cuota comienza más alta, y la otra opción es la cuota fija, con el valor de pago mensual constante durante la vida del crédito.
Modalidad UVR
Con este sistema tiene tres opciones de pago: la primera se denomina cuota baja, pagarás siempre la misma cuota en Unidades de Valor Real. Sin embargo, a medida que la inflación aumente, el valor a pagar en pesos aumentará también. Esto porque para calcular cuánto tienes que pagar, habrá que multiplicar el valor de la UVR por el número de unidades de tu cuota. Es probable, que el saldo de tu crédito en pesos aumente durante los primeros años del mismo, porque harás abonos más pequeños a capital que con otros sistemas.
La segunda opción se denomina, cuota media: la cuota en UVR irá disminuyendo. Esto significa, que empezarás pagando cuotas altas en pesos, y poco a poco irán bajando. Como haces mayores abonos a capital, verás que el saldo de tu crédito debe empezar a bajar a un mayor ritmo que con el primer sistema de amortización.
La tercera opción se denomina, cuota cíclica: pagarás siempre la misma cuota en Unidades de Valor Real. En el fondo, funciona de la misma forma que en el primer sistema. La diferencia, es que en el sistema de cuota baja, tus cuotas cambian mensualmente de acuerdo con el comportamiento de la inflación. En el sistema de cuota cíclica, tus cuotas cambian anualmente, también de acuerdo con el comportamiento de la inflación. Mientras tanto, el valor de las cuotas puede ir disminuyendo durante el año. Al empezar un nuevo año, vuelven a aumentar por la actualización a la inflación.
El crédito en UVR es una buena opción para personas que no tienen suficiente capacidad de pago para acceder a un crédito en pesos. Ya que en la modalidad de este crédito es más fácil lograr mayores montos de financiación créditos y cuotas más bajas al inicio del crédito que con uno en pesos.
En cualquiera de los casos que elijas o la entidad bancaria te brinde la opción de acogerte, debes tener en cuenta:
- El factor más importante para lograr un crédito es tu capacidad de pago actual y a futuro, ¡Cuida tu historial crediticio!
- Los plazos de un crédito hipotecario sea en UVR o pesos están entre los 5 y 30 años. Pero generalmente, el mercado ofrece plazos hasta de 20 años.
- El porcentaje máximo de financiación de tu vivienda no puede superar el 70% del valor total de la misma, mientras que el 30% restante equivale a la cuota inicial de tu vivienda cuyo valor no puede superar el 30% de los ingresos familiares.
- Las tasas de interés se rigen bajo el límite impuesto por la ley, conocido como tasa de usura. Ten en cuenta que la cuota fija en pesos cuenta con un interés más alto debido a que el riesgo para el banco es mayor.
- Al adquirir tu vivienda debes incurrir en gastos adicionales como seguro contra incendios y movimientos sísmicos. Los cuáles serán incluidos en el valor de la cuota mensual.
- Si deseas adquirir un crédito en UVR pero quieres protegerte de un incremento elevado del IPC, pregúntale a tu asesor bancario por la opción de un seguro contra la inflación.
- En caso que desees cambiar la modalidad de pago debes negociarlo directamente con tu banco y nuevamente será evaluada tu capacidad de pago.
Finalmente recuerda, si bien en todo momento serás el dueña del inmueble, la entidad financiera puede quedarse literalmente con la vivienda si el deudor incumple con su pago, como lo indica el artículo 2434 del Código Civil Colombiano.
